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Una cuestión acerca de la cual es difícil contentar a todos

Sería más o menos inminente –inclusive sin que haya que esperar el fin de la cuarentena- la instauración de un nuevo régimen en materia de locaciones urbanas, en función de un proyecto que ya cuenta con la media sanción de la Cámara de Diputados de la Nación.

Por Rocinante

Nuevo régimen que no sería de carácter transitorio, o sea respondiendo a un estado de emergencia, sino su intención es que tenga, en principio, carácter permanente. Una intención que como es sabido, las más de las veces, no se corresponde con la realidad en nuestro país.

Se trata de una cuestión de una dimensión social que la vuelve muy compleja, máxime en la actual coyuntura, en la que se ve (no diría ni enfrentados ni confrontando, dado que mencionarlo de esa manera no hace otra cosa que agregar fuego a la cuestión) manifestando intereses opuestos a más de ocho millones de inquilinos, con un número mucho menor, pero de cualquier manera importante de propietarios.

Una dimensión social, a la que me refería, que tiene que ver con lo que es un derecho constitucional, cual es la del acceso a la vivienda familiar (y el alquilarla en una de sus formas) por una parte, y el respeto al derecho de propiedad, de igual jerarquía por la otra.

Con el añadido en este último caso, de dos circunstancias que no se advierten en forma acabada, cual es que en un gran número de casos, me atrevería a decir que son la mayoría, quienes son oferentes como locadores en este tipo de contratos, se trata de personas de recursos medios, que en determinados caso son el único con el que cuentan, dado lo cual toda norma que los constriña, lleva a lograr un fin que es el opuesto al deseado. Ello significa la caída de la oferta de viviendas de alquiler, que comprende no solo el caso de las ya destinadas a ese fin; sino de las que hayan contemplado construir, inversores inmobiliarios disuadidos.
Disposiciones del nuevo régimen que deben considerarse positivas
Entre ellas señalamos las que pasamos a enumerar:

Plazo mínimo de duración del contrato. Se lo extiende de dos a tres años, al plazo mínimo de un contrato de alquiler. Al respecto las asociaciones que agrupan a inquilinos lo consideran importante por el motivo que reduce los gastos de renovación del contrato; al hace menor la frecuencia con la cual los inquilinos deben hacerlo, y por ende de los gastos que ello acarrea. Debe agregarse a ello el hecho la nueva redacción de la disposición legal, no hace distinciones en lo que respecta al destino del inmueble locado, sea para vivienda, comercio o industria. También que se elimina el plazo mínimo de seis meses para rescindir el contrato y se mantienen, aun con modificaciones, las indemnizaciones a que esa rescisión hace lugar. Esto significa que en cualquier momento del primer año se puede hacerlo pagando un mes y medio de multa. Mientras que, durante el segundo y tercer año se podría rescindir pagando un mes de multa. Además, se agrega que el inquilino no deberá abonar la multa en caso de que notifique fehacientemente su decisión con tres meses o más de anticipación.

Depósito. La normativa en la materia pasa a ser la siguiente: (i) reduce el depósito en garantía a un mes de alquiler.(ii)establece que la devolución del dinero sea en el momento de restitución del inmueble; (iii) establece que el locador debe actualizar el monto del depósito al valor del último mes de alquiler; (iv) en el caso de existir alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, podrá acordarse su pago tomando al efecto los valores del último período abonado, o bien el locador podrá retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago.

Impuestos y expensas extraordinarias. Se deja explícitamente aclarado que el inquilino no tendrá a su cargo el pago de los impuestos que gravan la propiedad y las expensas comunes extraordinarias. Teniendo en cuenta que, las liquidaciones de expensas consideran prácticamente todos los gastos como ordinarios, la novedad que introduce el proyecto es que los inquilinos tendrán a su cargo únicamente las expensas que deriven de gastos habituales, es decir, aquellas que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del inquilino, independientemente de que sean considerados como expensas ordinarias o extraordinarias. En relación a esta innovación, en lo que concretamente se refiere al pago de tributos que graven el inmueble locado, la misma es relativa, ya que existe la posibilidad cierta de que el locador incluya el monto de los tributos indicados, en el del alquiler contractual.

Renovación del contrato. Con la legislación actual, el locador no tiene la obligación de informar con anticipación si tiene intenciones de renovar el contrato y bajo qué condiciones. Por lo tanto, es común que locadores informen al inquilino el precio del próximo contrato días antes de la finalización del mismo. Por este motivo, el proyecto en tratamiento introduce la obligatoriedad de acordar las condiciones de la renovación con tres meses de anticipación. En caso de silencio o negativa del propietario de llegar a un acuerdo, el inquilino puede rescindir anticipadamente sin pagar el mes de multa. La intención de esta innovación es darle al inquilino 90 días para buscar otra vivienda y en caso de que la consiga, que no tenga necesariamente que esperar a la finalización del contrato para poder mudarse.

Arreglos. Los arreglos que deban realizarse en la vivienda seguirán estando a cargo del propietario y el inquilino seguirá teniendo derecho a exigir una disminución del canon locativo cuando la gravedad del problema lo amerite. La novedad del proyecto es que establece de qué forma y en qué plazos deben actuar ambas partes. En todos los casos, el inquilino deberá notificar fehacientemente el problema que presenta la vivienda. En caso de que las reparaciones no fueran urgentes, el locador tiene diez días corridos para hacerlas. Si transcurrido dicho plazo el locador no efectuó las reparaciones requeridas, el inquilino tiene derecho a hacerlas por su cuenta y descontarlas del próximo alquiler. Y en caso de que las reparaciones fueran urgentes, el inquilino puede realizarlas inmediatamente.

Domicilio electrónico. Las partes deben fijar un domicilio electrónico en el contrato de alquiler. Todas las comunicaciones que se cursen a través de ese domicilio electrónico serán válidas y vinculantes. De esa manera el locatario obtiene como ventajas, el evitar losas incomodidades y los gastos que representan el envío de una carta documento, y ser la comunicación instantánea y eficaz.
Innovaciones al régimen vigente en materia de locaciones urbanas que merecen reparos
Es fundamentalmente aquella, que permite la actualización de los alquileres urbanos pagaderos únicamente en pesos y que puede efectuarse exclusivamente una vez al año. Ese reajuste del valor locativo se lleva a cabo a través de un índice compuesto por partes iguales por el índice de precios al consumidor (IPC), elaborado por el INDEC y el índice Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE) elaborado por ANSES. De esta innovación me ocuparé al momento de efectuar la evaluación genérica que me merece el nuevo régimen.

En tanto la exigencia del registro de los contratos de sean de inscripción obligatorio por parte del locador, con la opción para el inquilino de hacerlo ante el incumplimiento de aquel, es precepto que merece una opinión matizada.

Es que por una parte de esa manera de conceder un resguardo de validez en gran medido conjetural al inquilino, al hacer ese contrato oponible a terceros, pero al mismo tiempo es incuestionable su manifiesto sesgo recaudador en materia impositiva.
Los claro obscuros del régimen proyectado
Debo, al respecto, comenzar por señalar, que toda innovación que se lleva a cabo en la materia, despierta en la memoria histórica la situación vivida en nuestro país, durante largas décadas de mediados del siglo pasado; cuando las locaciones urbanas fueron incluidas en una legislación de excepción (como se ve hemos vivido siempre entrando y saliendo de una emergencia), en la que se asistió a una prolongación indefinida del término de duración de las contratos y a un virtual congelamiento del precio de los alquileres. Para medir la dimensión socio económica del fenómeno, más allá del grado de exactitud del juicio, fue recuente escuchar en ese entonces, que el nacimiento de la industria automotriz en nuestro país, fue posible como consecuencia de inquilinos con los alquileres congelados contaban con la disponibilidad de dinero que significaba ese beneficio, para pagar las cuotas por la compra de automóviles de producción nacional. Dicho de otro modo que el desarrollo de esa industria habría sido al menos en una parte importante financiada con la ruina de propietarios de inmuebles dados en alquiler, cuyos contratos se prorrogaban en forma indefinida, mientras los precios permanecían congelados.

A partir de entonces, se hizo presente la existencia de un mercado negro en materia de locaciones, el que todavía existe, y seguramente ser verá incrementado; como consecuencia de la cláusula de actualización de los alquiles contemplada en el proyecto de ley, al que me estoy refiriendo, Se trata, como se sabe de la práctica de disfrazar la locación, vistiéndola con el ropaje de un contrato de comodato.

Y ese al mayor reparo, que merece el régimen con grandes posibilidades de resultar instaurado, o sea las cuestiones que giran en torno al precio del alquiler. Ello así, por cuanto las restantes merecen un juicio que va desde considerarlas beneficiosas (cuál es el caso de que simplifican trámites o atenúa la posibilidad que entre las partes se produzcan situaciones enojosas), hasta las totalmente irrelevantes, por la existencia de mecanismos casi obvios que permite eludir su aplicación.

No está en claro si se terminará por establecer que los pagos de los alquiles se podrán efectuar únicamente en pesos – una disposición que resulta una clara transgresión a la libertad constitucional de contratar-, pero lo que resulta una circunstancia preocupante, por constituir un avance más sobre el derecho de propiedad- es el mecanismo de reajuste del precio del alquiler, sobre el que se innovaría.

Ya de por sí, no puede dejar de provocar temor a los locadores, ese mix entre dos índices elaborados por organismos estatales; dado el recuerdo vivo de como los índices socioeconómicos oficiales fueron manipulados de una manera burda, durante administraciones anteriores.

Pero a este hecho se agrega la alarma justificada de los locadores, en relación al reajuste una única vez por año, de ese valor en medio de una coyuntura de altísima inflación por ahora reprimida, pero puede salir a la luz en forma explosiva, sin que ello signifique necesariamente caer en una hiperinflación. Precios congelados durante un año, mientras se asiste a una inflación galopante es lo mismo que decir, precios que se tornan cada vez menores y sin posibilidades de verdaderamente reajustarse.

Lo trágico del caso, es que tanto propietarios como inquilinos resultan ambos, víctimas de una situación caótica; la misma que todos en mayor o menor medida padecemos, y que tiene todos los rasgos de un mecanismo diabólico. Es que nos hemos convertido, a lo largo de décadas, en una sociedad estatal virtualmente sin moneda. Con el añadido de un servicio de justicia cada vez más merecidamente cuestionado y de una burocracia cada vez más grande, más ineficiente y por consiguiente más parasitaria. Cuya contracara no puede ser otra que la existencia de un grupo cada vez más pequeño de personas de fortuna, con el agravante que no en pocos casos resultan mal habidas, conformando una figura asimétrica con un creciente número de pobres que está por llegar si ya no lo ha hecho a la mitad de la población.
Fuente: El Entre Ríos

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