En ese sentido, ¿cuáles han sido las tendencias de inversión en 2023? ¿De dónde provienen los inversores destacados? ¿En qué barrios prefieren invertir? ¿Cuáles suponen mayor rentabilidad? ¿Qué tipo de empresas se suelen instalar?
Matías Medina, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU), sostuvo que “cada día son más” los inversores extranjeros que apuestan por invertir (ya sea en el ámbito profesional o familiar) en Montevideo. En ese marco, los argentinos de “clase media/alta” están “despegados” sobre los demás inversores extranjeros ya que “están comprando más de una propiedad a la vez”.
El proceso inversor cambia si lo hacen por primera vez o ya son viejos conocidos del sistema. Los que ya están acostumbrados a los procesos de compra o alquiler y saben de antemano las zonas en donde hay mayor rentabilidad, invierten en inmuebles que requieren una remodelación, ya que “cuentan con un personal de confianza que puede realizar reformas”, explicó Medina. Sin embargo, los que invierten por primera vez en Uruguay lo hacen en un apartamento “que esté en buen estado o para estrenar” para así “evitar inconvenientes”, añadió.
Los barrios de la capital uruguaya son un factor clave a la hora de elegir en dónde invertir ya que, según el vicepresidente de la CIU, las zonas céntricas suponen un 5% o 6% de rentabilidad a futuro, mientras que en la periferia se eleva al 7%. Cordón Sur, Centro, La Blanqueada, Parque Battle y Tres Cruces son las zonas con mayor “crecimiento exponencial” en ese sentido, ya que en estos barrios se destaca la inversión en viviendas promovidas, en donde los extranjeros cuentan con la ventaja de la exoneración del IVA, ITP (2% sobre el valor de catastro), Impuesto a la Renta sobre los alquileres por 10 años (IRPF/IRAE) y del Impuesto al Patrimonio por 10 años. En tanto, Aguada y La Comercial son las zonas de inversión más destacadas por fuera de las viviendas promovidas (buscan edificios cercanos a las avenidas y con gastos comunes bajos, ya que si son altos les quitan rentabilidad a la hora de invertir).
Además de estos beneficios, ¿qué otras prioridades tienen los inversores? Preferentemente, encontrar apartamentos de uno o dos dormitorios, y si es un monoambiente, “sí o sí” requieren que el mismo tenga balcón o esté ubicado en el frente del edificio, según Medina.
En cuanto a precios, cuando el inversor compra una unidad invierte entre US$ 80.000 (generalmente cuando deben realizar alguna remodelación o son monoambientes) y hasta US$ 150.000 (aquí se eleva más el precio al ser unidades que están en buen estado de conservación). En el caso de una inversión con motivo familiar, los extranjeros buscan superar los dos dormitorios, por lo que, según Medina, buscan zonas más “premium” como Punta Carretas, Villa Biarritz, Pocitos, Punta Gorda y Carrasco (en estos últimos dos los inversores optan por las casas sobre los apartamentos).
¿Qué tipos de prestaciones requieren en estos casos? Terraza, garage, calefacción y portería, por ejemplo. Además, si están en búsqueda de un apartamento, este debe contar mínimamente con 90 metros cuadrados (m2), según Medina. Sin embargo, si ese es el caso, los gastos comunes son más elevados: entre $ 15.000 y $ 25.000. En esta línea, las propiedades rondan de US$ 250.000 a US$ 350.000, aunque en algunos casos pueden llegar a costar US$ 400.000.
Muchos desarrolladores y empresas constructoras argentinas han captado el negocio uruguayo. El vicepresidente de la CIU destacó que hay desarrolladores que luego de captar una inversión contratan a una empresa constructora local para realizar reformas, pero hay muchos que llegan con su propia empresa a establecer el edificio, por lo que el proceso en ese caso consta de comprar la tierra, construir el edificio y luego su venta (contratando una inmobiliaria local en la mayoría de los casos).
Maldonado es otro de los puntos calientes en lo que refiere a inversiones en Uruguay. De hecho, Javier Sena, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Punta del Este/Maldonado, afirmó que durante el 2023 han notado un “flujo constante” de inversores extranjeros, en su mayoría argentinos y brasileños. La tónica de inversiones en este caso va desde apartamentos hasta chacras con casas aledañas para establecerse.
El precio de las chacras es variado. De todas formas, Sena indicó que por hectárea un inversor extranjero puede llegar a pagar US$ 80.000, pero el precio puede ascender si se buscan zonas destacadas, como es el caso de Garzón (allí se llega a pagar de US$ 200.000 a US$ 400.000 por hectárea). Manifestó además que durante el 2023 hubo un “movimiento cierto e interesante” en la inversión de charcas ya que los inversores de la región quieren “salir de las grandes ciudades”, por lo que Uruguay es perfecto para ellos en ese sentido gracias a “factores clave” tales como la “seguridad económica, jurídica y social”.
En el caso de los apartamentos de “primera línea” (ubicados frente al mar con amenities varios), los de dos dormitorios se encuentran en la franja de los US$ 350.000 a US$ 480.000, mientras que los de tres dormitorios pueden llegar a costar US$ 700.000. Si se buscan los de “segunda línea” (más alejados del mar) el precio baja hasta un 30%, por lo que “hay de todas las franjas para elegir”, según Sena.
Más allá del inversor argentino y brasilero, el presidente de la Cámara Inmobiliaria de Punta del Este/Maldonado afirmó que muchos norteamericanos y europeos están comprando propiedades para invertir en la zona de José Ignacio y La Barra. Asimismo, muchas empresas relacionadas a la salud, educación y software (sobre todo argentinas) vienen a instalarse aquí, aprovechando las “reglas de juego claras” que supone Uruguay en todo lo relacionado a la inversión.
