Es así como el bloque de diputados de Cambiemos trata de acordar con los restantes legisladores del cuerpo??modificaciones que giran en torno al siguiente eje:
- En el caso de la intervención de un corredor inmobiliario en la celebración del contrato de alquiler, la comisión consistirá en un porcentaje de su monto, que quedará exclusivamente a cargo del locador.
- El lapso de duración del contrato quedará fijado en un mínimo de tres años, en lugar de los dos que en la actualidad se contemplan.
- El precio del alquiler se reajustará en forma semestral por la aplicación de una fórmula indexadora, compuesta por mitades por las variaciones de los índices de precios al consumidor y el de la variación salarial en cada uno de esos periodos, computados según las estadísticas confeccionadas por el INDEC.
- El cumplimiento de sus obligaciones por parte del inquilino quedará garantizado no sólo con títulos de propiedad, sino también con otros supuestos medios como serían certificados de ingreso, recibos de sueldo o referencias bancarias.
- El pago de las expensas extraordinarias en el caso de viviendas que son parte de edificios sometidos al régimen de la propiedad horizontal, quedarán siempre a cargo del locador.
- El inquilino podrá rescindir el contrato 60 días antes de la fecha de su vencimiento sin tener que pagar indemnización alguna por esa circunstancia, lo que implica que lo tendría que hacer en el caso de una rescisión con mayor anticipación.
- Los contratos se registrarán para que el inquilino pueda computar como gasto un porcentaje del importe del precio de la locación de su liquidación anual de pago de Impuesto a las Ganancias.
Yendo al análisis de las reformas que se pretenden introducir al régimen vigente en la materia – las incluidas en el proyecto que cuenta con media sanción del Senado, las señalamos precedentemente- se debe comenzar por considerar la alarma que provoca entre los propietarios la sola posibilidad de que se introduzcan modificaciones en un régimen que para la mayoría de ellos es una cuestión muy sensible, dado que todavía se conservan en la memoria colectiva las consecuencias funestas que en el mercado locativo de nuestro país tuvo la vigencia de un larguísimo período en que estuvo en vigencia un sistema de emergencia en la materia, de efectos claramente confiscatorios.
Es por eso que no puede menos que provocar una sonrisa la explicación que los vientos reformistas a los que aludimos, se explican en función de que el actual gobierno busca, de esa manera, “reconciliarse con la clase media de nuestro país”, no sólo porque mal haría este gobierno en dictar leyes que no estén centradas en el interés común de la sociedad y no en el de un grupo determinado, sino que de ser así no sería la primera vez que “se dispararía contra sus propios pies”, ya que habría dejado de advertir que la clase media está compuesta no solo de inquilinos, sino también pide propietarios.
De allí lo contraproducente que resulta avanzar en reformas de un régimen que medio siglo después del cese de la vigencia del régimen de emergencia al que se ha hecho referencia, todavía despierta desconfianzas y recelos, de lo que es una prueba acabada la práctica no inusual que se da en ese marco de vestir la locación con el ropaje de un comodato.
Máxime cuando se corre el peligro de un adelgazamiento de ese mercado, con la retracción de la oferta y su lógica consecuencia, cual es el aumento del precio de los alquileres.
De donde la mayoría de las reformas que hemos repasado sucintamente, significan un costo a pagar a cambio de nada. Todo ello si se llega a tener en claro la oquedad de la mayor parte de esas modificaciones solo explicables por nuestra obsesiva “legislo-manía”.
Así cabría considerar admisible la extensión del plazo de duración de los contratos que se celebran en esta materia, por más que esté en el terreno de lo opinable, como también la eximición del locatario de asumir el pago de las expensas extraordinarias.
A la vez que perjudica y no beneficia al inquilino la limitación que la ley introduce en los que respecta a su derecho a la rescisión anticipada del contrato.
Por su parte, el poner a cargo del locador el pago del costo de la intermediación en la celebración del contrato de nada sirve, porque existen innumerables formas de eludir ese cargo. Lo mismo sucede con la ampliación del sistema de garantías, ya que un recibo de sueldo no es garantía de nada, salvo que se trate del caso de un empleado público con la estabilidad legalmente garantizada, aunque en muchos casos la inembargabilidad de los sueldos en el caso de estos últimos, hace que el cobro de los alquileres solo sea posible luego de contar con una sentencia firme condenatoria. Sobre todo cuando se esquiva el bulto a lo que es la solución verdadera del problema, más allá de su reconocida complejidad, cual es la creación de un seguro de caución en la materia.
En lo que respecta a los mecanismos de actualización de precio de la locación, todos los sistemas no son malos sino que resultan peores en un país como el nuestro de inflación endémica, dado lo cual la mejor manera de proteger a las partes en casos de brotes inflacionarios como el que estamos viviendo, es establecer legalmente la posibilidad de rescindir el contrato en cualquier momento, coincidente con que la actualización deba efectuarse, otorgándosele un plazo razonable para la desocupación del inmueble con el precio locativo anterior sin reajustar, cómo forma de buscar la razonable persuasión de los locadores poco comprensivos.
